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上周，證監(jiān)會指導(dǎo)證券交易所修訂REITs 審核關(guān)注事項指引，分資產(chǎn)明確審核和信披標(biāo)準(zhǔn)，助推公募REITs 高質(zhì)量發(fā)展。市場方面，公募REITs 市場止跌回升，市場交投活躍度邊際回暖。從理性角度出發(fā)，公募REITs 的長期配置價值已有所凸顯。值得注意的是，疫后經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性修復(fù)是漸進(jìn)的過程，REITs 底層資產(chǎn)的業(yè)績修復(fù)也難一蹴而就，建議當(dāng)前更加關(guān)注二季度業(yè)績修復(fù)確定性強、租戶結(jié)構(gòu)相對分散、出租率穩(wěn)定的資產(chǎn)。

市場回顧：公募REITs 市場周內(nèi)收漲，市場情緒邊際回暖。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于952.86 點，周上漲1.36%，跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)周的回調(diào)后，公募REITs 市場重現(xiàn)漲勢，大部分標(biāo)的均錄得不同程度上漲。其中，前期因出租率明顯降低而深跌的部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs 在上周迎來反彈。此外，華安張江光大REIT 周跌4.22%,根據(jù)華安張江光大REIT 基金公告披露：“5 月12 日午時，有媒體渠道傳出OPPO 決定關(guān)停旗下子公司哲庫科技”，哲庫科技為基金擬擴(kuò)募資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一。市場交投方面，日均成交額和日均換手率的小幅提升顯示出市場情緒的邊際回暖，但讀數(shù)對應(yīng)的歷史分位數(shù)不高，或表明市場修復(fù)的漸進(jìn)過程。

政策梳理：證監(jiān)會指導(dǎo)證券交易所修訂REITs 審核關(guān)注事項指引，分資產(chǎn)明確審核和信披標(biāo)準(zhǔn)，助推公募REITs 高質(zhì)量發(fā)展。5 月12 日，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1 號——審核關(guān)注事項（試行）（2023 年修訂）》，對此我們有如下解讀：一是新版指引內(nèi)容更加詳實，既包含對于公募REITs的普遍性指引，又分資產(chǎn)類型做出明確特殊性要求；二是以“管資產(chǎn)”為核心，根據(jù)資產(chǎn)類型明確審核和信披標(biāo)準(zhǔn)，與我國公募REITs 市場特征相匹配；三是率先針對發(fā)行數(shù)量/規(guī)模占比高、2022 年全年和2023 年一季度經(jīng)營情況波動大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路的審核和信披標(biāo)準(zhǔn)做出細(xì)化。

項目儲備跟蹤：潛在公募REITs 項目招標(biāo)情況穩(wěn)步推進(jìn)。根據(jù)中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺等公開信息顯示，5 月8 日-5 月12 日當(dāng)周，長沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 就服務(wù)團(tuán)隊中標(biāo)候選人進(jìn)行公示、杭州灣跨海大橋公募REITs 對服務(wù)團(tuán)隊進(jìn)行公開招標(biāo)、泰興開發(fā)區(qū)水廠及配套設(shè)施PPP 項目擬將試點發(fā)行REITs。

公募REITs 策略思考：從理性角度出發(fā)，多只個券的P/FFO 和P/NAV 等估值指標(biāo)觸及較低的歷史分位水平、以中債REITs 估值收益率衡量的IRR也明顯提升，顯示出公募REITs 的長期配置價值已有所凸顯。值得注意的是，疫后經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性修復(fù)是漸進(jìn)的過程，REITs 底層資產(chǎn)的業(yè)績修復(fù)也難一蹴而就。在市場情緒仍處低位、指數(shù)表現(xiàn)或也磨底的背景下，有關(guān)標(biāo)的底層資產(chǎn)經(jīng)營情況的消息或放大市場波動，建議當(dāng)前更加關(guān)注二季度業(yè)績修復(fù)確定性強、租戶結(jié)構(gòu)相對分散、出租率穩(wěn)定的資產(chǎn)。

風(fēng)險因素：REITs 底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風(fēng)險偏好。